投資ワンルームマンションの購入には十分ご注意ください！

こんばんは。ルークです。

今日は少し趣向を変えて不動産投資の話をしたいと思います。

不動産投資はマンションや戸建てなどを人に賃貸し、

その収益を稼ぐインカムゲインと購入した物件を

売った時の差額で儲けるキャピタルゲインがあります。

そしてマンションの場合1棟まるまる購入する場合と

マンションの1室を購入する区分マンションがあります。

物件の価格は地域、駅からの距離、築年数、間取りなど様々な

要素によって決まります。

ワンルームマンションとは部屋が一つしかなく狭い反面、

価格が比較的安く購入しやすいメリットがあります。

一方、ファミリータイプは部屋が多く、広いですが、

価格が場所によってはかなり高額になります。

ワンルームは1人暮らしが中心であるため、

大学の卒業や結婚など節目節目で引っ越すケースが多く、

比較的出入りが激しいのに対し、

ファミリータイプは家の購入などで引っ越すことが

あるものの、比較的長く借りていただける傾向にあります。

昔からこの投資用ワンルームマンションの購入を求め

様々な業者から言葉巧みな表現で電話が掛かって来られる方も

多いのではないでしょうか？

私のところにもよく電話が掛かってきます。

しかし、このワンルームマンションを購入する際には十分注意が必要です。

なぜか？１つ例を出して説明します！

同じ地区で以下の物件がありました。

すべてローンで購入する場合皆さんならどちらを選びますか？

（A）中古　築20年　広さ20㎡　価格600万円　　家賃5万円　利回り 10％

（B）新築　　　　　広さ25㎡　価格1,500万円　家賃8万円　 利回り  6.4%

利回りが良いから（A）を選ぶ人もいれば新築だとすぐに入居者がいるから

（B)を選ぶ人もいるのではないでしょうか？

正解はないのですが、私ならどうするかと言えばこの条件なら

どちらも買いません、というかこの条件では買えません。

少しずるかったですか？

まず、（B）ですが、新築の物件すべてはダメというわけではないのですが、

新築の物件には広告費がべったり塗られていて、実際の価値よりも

高く販売されているのがほとんどです。

また、現在新築で6.4%の利回りが出るなら、

あまりエリアとして魅力がないのではないかと思ってしまいます。

何よりフルローンで物件を買った場合毎月の返済が大きく、

家賃収入から管理費、修繕積立費、融資返済費、固定資産税等を

引くとおそらくキャッシュフローは赤字で毎月持ち出しになってしまうでしょう。

さらに購入後すぐに中古となりますので、家賃は入居者が変わるたびに

目減りするでしょうし、新しい入居者を探すと別途広告費やリフォームなど

必要な費用がかかり、赤字が更に大きくなってしまいます。

では、（A）はどうかというと、数字だけを見れば十分魅力的に見えます。

フルローンで購入しても毎月1万円前後のキャッシュフローが出るのでは

ないかと思います。

しかし、購入する際には売却時にどうなるかをある程度予測する必要がある

というのが個人的な考えです。

ですので、この「同じ地区」が都会で駅近なのか田舎で回りに何もないのか

によって売却できる金額が大きく異なるため、

購入を決断できないと思ったのです。

それと、場所も良くて利回り10%というマンションは現在の市場でいうと

ちょっと考えられないので、物件に何か瑕疵があるのではないかと

疑ってしまうのも事実です。

例として適正だったかという問題はありますが、

フルローンだと買いやすいから購入してしまうと

問題を抱えている物件だったり、

売却に苦労する物件だったりすることがあるので、

購入は慎重にした方がいいと思います。

不動産は購入時がすべてだとも言いますので・・・。

また、不動産についても気づいたことがあれば書いてみたいと思います。

今日も最後までお読みいただきましてありがとうございました！